房地产成本控制精细化管理

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内容要点：5WIH
1成本管理的目的（WHY)—提升价值
2房地产项目的成本构成（WHAT)—全成本空间与时间分布
3房地产项目成本管理的出发点（WHERE)—确定与控制
4成本管理的阶段（WHEN)—全过程
5成本管理的责任人（WHO)—全员
6成本管理的方法(HOW）—目标管理
成本管理的目的（WHY)
1房地产公司是企业利润是企业用永恒目标
2利润与成本的关系
收入一定的情况下成本越低利润越大
3成本管理的目的与企业的目标是一致的—机构/团队的目标
4成本管理的目标是保证成本的支出获得最有效的收益--提升价值
成本控制不等于省钱花得多会浪费花得少也会有浪费花多花少不是重点花的有效才是关键
提升价值的五种途径价值工程的基本公式：V=F/CV-value性价比F-function产品、功能/性能、服务、收益C-cost费用/成本
C下降F上升
C不变F上升
C下降F不变
C小幅上升F大幅上升
C大幅下降F小幅下降
--具体选择哪种途径与市场环境、公司经营理念、产品方针有关
--价值的评估：有显性的有隐性的有眼前的有长远的需要综合平衡与决策
房地产项目成本的构成（WHAT)—全成本的概念
1成本构成
建造成本=前期+建安+室外及配套
开发成本=土地+建造+开发间接
全成本（即项目发展成本）=开发成本+期间费（营销和管理）
2时间与空间上的分布
时间：建设全过程都在发生
空间：公司+现场；实体+费用
成本管理的出发点（WHERE)两大基本内容----合理确定和有效控制
1合理确定—确定是控制的前提和基础市场定价原则没有准确只有合理；
成本的决定因素：外部--市场；内部--产品策划与定位；
成本的影响因素:诸多经营、技术、管理方面;
成本确定的方法:决不是靠定额算出来的；靠对市场和产品的把握市场包括销售市场和原材料市场
成本确定的过程:行业特点决定成本的特点：单件性、复杂性、多次性；从虚到实；
成本实现关键环节：招标（发包）使产品与市场结合
----招标的目的就是形成有效的竞争；竞争是降价的最有效手段
----定标的原则：合理低价；合理的概念：能做出符合要求产品
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